2020

Pihak pengurusan tetap teguh untuk mengemudi REIT ke arah proses pemulihan secara beransur-ansur pada 2021 dan tahun-tahun seterusnya.

CEO's Letter to Unitholders from Hektar REIT's 2020 Annual Report.

Para Pemegang Unit Yang Dihargai,

Tahun 2020 merupakan tahun yang amat mencabar dengan tercetusnya penularan wabak COVID-19 buat pertama kali yang telah mengakibatkan gangguan teruk kepada ekonomi dunia. Di Malaysia, impaknya amat ketara kepada semua jenis industri termasuk bidang peruncitan yang menjadi fokus utama Hektar REIT. Walaupun ketidaktentuan masih terus mendominasi tahun 2021, pihak pengurusan tetap teguh untuk mengemudi REIT ke arah proses pemulihan secara beransur-ansur pada tahun 2021 dan seterusnya.

Ulasan Pasaran

Setahun yang lalu, tiada sesiapa yang dapat menjangka sejauh mana impak pandemik COVID-19 yang telah menyebabkan perubahan gaya hidup ketara yang dialami oleh semua orang. Kesan gangguan ekonomi disebabkan pandemik ini adalah yang terburuk pernah dialami dunia sejak perang dunia kedua. Tabung Kewangan Antarabangsa (IMF) menjangkakan Keluaran Dalam Negeri Kasar (KDNK) dunia menguncup sebanyak 3.5% untuk 2020. Sebagai perspektif, KDNK dunia jatuh 1.7% pada tahun 2009 semasa kemuncak krisis kewangan dunia. Disebabkan pandemik COVID-19, hampir semua negara utama di dunia dijangka melaporkan kemelesetan ekonomi yang ketara pada tahun 2020 kecuali negara China, yang ekonominya diunjurkan berkembang sebanyak 2%.

Di Malaysia, perlaksanaan Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) yang memperkenalkan tindakan sekatan pergerakan dan penutupan perniagaan di seluruh negara, telah menyebabkan gangguan yang teruk kepada ekonomi. Ekonomi Malaysia menguncup sebanyak 8.3% pada separuh penggal pertama tahun 2020 disebabkan pandemic COVID-19, dengan penguncupan sebanyak 17.1% direkodkan pada suku kedua tahun 2020.

Sementara itu, industri peruncitan mengalami kejatuhan yang paling teruk semenjak tahun 1987, mencatatkan kadar pertumbuhan negatif dari tahun ke tahun sebanyak 30.9% pada suku kedua tahun 2020 di mana PKP yang dilaksanakan pada pertengahan Mac telah mengakibatkan aktiviti peruncitan terhenti untuk hampir keseluruhan suku tersebut.

Untuk mengurangkan kesan-kesan ekonomi akibat sekatan pergerakan, pihak Kerajaan telah melaksanakan beberapa pakej perangsangan ekonomi berjumlah RM320 bilion untuk memulihkan semula ekonomi, sementara itu Bank Negara Malaysia (BNM) menurunkan Kadar Dasar Semalaman (OPR) sebanyak 125 mata asas kepada rekod terendah 1.75% pada 2020 untuk menyokong pemulihan jangka panjang yang berkekalan.

Sekatan pergerakan di bawah PKP telah dilonggarkan di bawah Perintah Kawalan Pergerakan Bersyarat (PKPB) dan diikuti Perintah Kawalan Pergerakan Pemulihan (PKPP) dengan pembukaan semula ekonomi dan aktiviti perniagaan yang menyaksikan pemulihan separa jumlah pengunjung dan jumlah jualan penyewa pada suku ketiga. Walaubagaimanapun, perlaksanaan semula PKPB di beberapa negeri pada bulan Oktober 2020 dan perlaksanaan semula PKP baru-baru ini disebabkan gelombang ketiga kenaikan kes COVID-19 di dalam negara telah menjejaskan pemulihan sektor peruncitan buat masa ini. Buat pertama kali dalam 22 tahun, jumlah jualan peruncitan di Malaysia dijangka menguncup sebanyak 15.8% pada tahun 2020. Bahkan gedung membeli-belah premium terkenal yang telah beroperasi lebih satu abad lamanya telah mengalami pembubaran yang mengakibatkan penutupan kekal kesemua cawangan di Singapura dan Malaysia pada November 2020 manakala banyak juga kedai peruncitan yang lain di seluruh negara mengalami nasib yang sama. Pada masa yang sama, Persatuan Pemamer Filem Malaysia (The Malaysian Association of Film Exhibitors (MAFE)) telah membuat keputusan untuk memberhentikan operasi kesemua pawagam buat sementara waktu pada bulan November 2020 walaupun ada sebahagian pengusaha yang telah membuka semula operasi mereka untuk seketika pada bulan Disember.

Pandemik COVID-19 telah menyebabkan gangguan yang teruk di seluruh dunia dan situasi ini masih terus mengganas. Walaubagaimanapun, keadaan kini adalah menggalakkan dengan adanya pelancaran program vaksinasi yang memberangsangkan di seluruh dunia, seperti di Amerika Syarikat, China, Negara-negara Kesatuan Eropah, United Kingdom dan Singapura di samping negara-negara lain. Pemberian vaksinasi secara progresif kepada penduduk dunia akan menyokong pemulihan ekonomi dunia dengan menjadi pemangkin utama kepada perlonggaran sekatan pergerakan dan normalisasi aktiviti ekonomi dan seterusnya membolehkan pembukaan semula sempadan antarabangsa untuk pelaburan, perjalanan dan pelancongan.

IMF meramalkan pertumbuhan KDNK dunia pada 5.5% di bagi tahun 2021, ini merupakan pertumbuhan tertinggi dalam tempoh lebih daripada empat dekad. Walaupun dengan perlaksanaan MCO 2.0 baru-baru ini, Menteri Kewangan mengekalkan unjuran KDNK Malaysia pada kadar di antara 6.5% dan 7.5% untuk 2021 selepas penguncupan sebanyak 5.6% pada tahun 2020 akibat pandemik COVID-19.

Ulasan portfolio

Walaupun menghadapi keadaan semasa yang amat sukar, keseluruhan kadar penghunian portfolio kekal baik pada kadar 88% untuk tahun 2020 di mana Mahkota Parade, Wetex Parade dan Kulim Central berjaya mengekalkan kadar penghunian melebihi 90%. Oleh kerana portfolio pusat beli-belah kami mempunyai kedudukan kepelbagaian geografi dan merupakan pusat beli-belah yang terunggul atau satu-satunya pusat beli-belah di sesetengah bandar, kesan keseluruhan ke atas kadar penghunian portfolio Hektar REIT telah dapat dikurangkan. Jumlah trafik pengunjung susut kepada 19.2 juta pada tahun 2020 disebabkan oleh perlaksanaan beberapa fasa perintah kawalan pergerakan. Manakala, kadar pembaharuan sewaan keseluruhuan adalah negatif iaitu -28% disebabkan kadar sewaan sementara yang disemak semula dan tawaran rebat yang dilaksanakan oleh REIT untuk menyokong penyewa-penyewa yang layak.

Subang Parade

Kadar penghunian Subang Parade susut kepada 84% pada akhir tahun 2020 disebabkan beberapa penyewa yang memilih untuk memberhentikan penyewaan lebih awal akibat daripada keadaan peruncitan yang mencabar. Walaubagaimanapun, kami mengalu-alukan pembukaan pasaraya premium Village Grocer di Subang Parade pada September 2020 dan pembukaan semula Parkson selepas ruang tingkat bawahnya diperbaharui semula dengan bercirikan tren dan jenama kontemporari barangan dapur dan elektrik terkini. Bulan Febuari 2020 juga memperlihatkan pembukaan semula Best Denki di sebelah sayap timur Subang Parade dengan penampilan yang baru dan menarik.

Kami berbesar hati melaporkan bahawa pelan menaik taraf Subang Parade telah berjalan lancar mengikut jadual yang ditetapkan dan kami positif dengan adanya penyewa-penyewa utama yang bagus dan campuran penyewa yang betul akan membantu menarik pengunjung ke Subang Parade dan seterusnya akan memberikan asas yang kukuh untuk pemulihan pada tahun 2021 setelah aktiviti ekonomi kembali seperti normal.

Mahkota Parade

Mahkota Parade, yang merupakan pusat beli-belah utama di Melaka, mencapai kadar penghunian 92% pada tahun 2020 manakala jumlah pengunjung susut kepada 4.5 juta. Walaupun terdapat ketidaktentuan pasaran, gedung beli-belah Parkson, penyewa utama yang telah lama bersama kami, telah memperbaharui penyewaan untuk tempoh tiga tahun lagi. Sementara itu, pihak Pengurusan terus memperbaiki campuran penyewa pada tahun 2020 dengan memperkenalkan peruncit baru seperti Hummer, Pandora dan Wonderlab serta penyewa kategori makanan dan minuman seperti Rollseriez, Koi, Fuji Sushi dan Llao Llao. Mahkota Parade kekal sebagai destinasi pusat beli-belah utama di Melaka dengan jumlah pengunjung 4.5 juta pada tahun 2020.

Wetex Parade & Classic Hotel

Wetex Parade, pusat beli-belah yang terulung di Muar mengakhiri tahun 2020 dengan kadar penghunian 94% dan mencatatkan jumlah pengunjung sebanyak 2.5 juta. Keseluruhan pembaharuan sewaan adalah memberangsangkan pada tahap 8%.

Kami juga bangga melaporkan bahawa The Store, penyewa utama di Wetex Parade, telah memeterai perjanjian penyewaan yang baru efektif 1 Januari 2021 untuk tempoh 3 tahun dengan opsyen memperbaharui penyewaan untuk 4 penggal lagi, dengan tempoh 3 tahun untuk setiap penggal. Sokongan berterusan dan keyakinan yang ditunjukkan oleh The Store adalah disebabkan keunggulan pusat beli-belah ini, prospek akan datang dan keteguhan pihak pengurusan yang telah membawa kejayaan yang berterusan kepada pusat beli-belah ini dan para penyewanya selama bertahun-tahun.

Sementara itu, Wetex Parade menyaksikan kemasukan Switch, penjual semula berdaftar Apple, yang memulakan operasinya pada bulan Ogos 2020 dengan penuh sambutan, menawarkan pembeli-pembeli dari Muar akses kepada produk Apple yang popular seiring dengan permintaan tinggi untuk laptop, tablet and telefon pintar disebabkan oleh saranan Kerajaan untuk lebih ramai orang bekerja dari rumah dan pelajar mengikuti pembelajaran secara dalam talian atau maya di bawah tren atau prosedur norma yang baharu. Switch, sememangnya, merekodkan jualan yang kukuh selama beberapa bulan selepas pembukaannya dan prestasi ini telah melebihi jangkaan awal.

Sebagai hotel terbesar di Muar yang juga mempunyai fasiliti dewan acara yang terbesar, Classic Hotel Muar merekodkan kadar penghunian sebanyak 27% pada tahun 2020 dengan purata kadar bilik sebanyak RM125. Seperti yang diketahui umum, sektor perhotelan merupakan salah satu industry yang paling teruk terjejas di Malaysia akibat pandemic COVID-19 di mana lebih daripada 100 buah penginapan di dalam sektor perhotelan telah tutup secara kekal atau buat sementara waktu sejak pandemik COVID-19 meletus tahun lepas. Walaubagaimanapun, secara berwaspada, kami optimistik yang prestasi hotel akan bertambah baik pada 2021 apabila larangan perjalanan ditarik semula dan aktiviti ekonomi kembali seperti sediakala.

Central Square

Central Square, pusat beli-belah yang terutama di Sungai Petani mencatatkan jumlah pengunjung sebanyak 2.8 juta pada 2020 meskipun kadar penghunian merosot sedikit kepada 88%, sementara pihak Pengurusan meneruskan inisiatif untuk menaiktaraf kualiti campuran penyewa dan kedudukan pusat beli-belah seperti yang dicerminkan melalui kemasukan penyewa utama mini yang baru iaitu Ipoh Bowl dan Empire Sushi yang merupakan penyewa kategori makanan dan minuman baru pada tahun 2020. Penyewa utama Central Square, The Store juga telah baru-baru ini memeterai perjanjian penyewaan yang baru untuk tempoh 3 tahun dengan opsyen memperbaharui penyewaan untuk 4 penggal lagi dengan tempoh 3 tahun untuk setiap penggal.

Kulim Central

Kulim Central, satu-satunya pusat beli-belah di Kulim terus mengekalkan kadar penghunian lebih daripada 90% pada tahun 2020, dengan kadar penghunian sebanyak 94% dicatatkan pada penghujung tahun 2020. Kehadiran pengunjung adalah sebanyak 3 juta manakala pembaharuan sewaan kekal positif pada kadar 0.6%. Kesan positif daripada inisiatif peningkatan taraf aset yang telah dijalankan pada tahun 2017 berterusan sehinggga kini dengan jenama kelas pertengahan yang baru seperti Watsons, AEON Wellness dan FOS memasuki Kulim Central pada lewat tahun 2019, justeru menambahkan kemeriahan campuran penyewa di pusat beli-belah ini. The Store, salah satu daripada penyewa utama Kulim Central juga juga telah baru-baru ini memeterai perjanjian penyewaan yang baru untuk tempoh 3 tahun dengan opsyen memperbaharui penyewaan untuk 4 penggal lagi dengan tempoh 3 tahun untuk setiap penggal.

Segamat Central

Kadar penghunian di Segamat Central kekal stabil pada 78% dengan jumlah pengunjung sebanyak 1.5 juta pada tahun 2020. Pihak pengurusan kekal fokus kepada strategi “mengutamakan penghunian” dengan melaksanakan strategi pembaharuan sewaan untuk mengekalkan penyewa-penyewa yang sedia ada dan juga untuk menarik penyewa utama khusus dan lebih banyak pengusaha makanan dan minuman.

Oleh kerana keadaan pasaran selepas pandemik COVID-19 dijangka mencabar, pihak Pengurusan berpandangan bahawa penyemakan semula kadar sewaan bagi memperbaiki kadar penghunian di Segamat Central adalah strategi yang tepat dan perlu untuk memastikan kelestarian pusat beli-belah ini bagi jangka masa terdekat.

Ulasan kewangan

REIT mencatatkan pendapatan sebanyak RM111 juta pada tahun 2020, susut 19% berbanding tahun 2019, manakala perbelanjaan operasi menurun sebanyak 6% kepada RM58 juta. Pendapatan hartanah bersih pula menurun kepada RM53 juta, susut sebanyak 30% berbanding tahun 2019 manakala pendapatan bersih sebelum cukai adalah RM14 juta. Kerugian sebelum cukai sebanyak RM24 juta telah dicatatkan disebabkan penuruan nilai saksama portfolio.

Pembiayaan

Pembiayaan Hektar REIT terkini merangkumi kemudahan hutang sehingga RM581 juta, dengan 92% daripada jumlah hutang tersebut perlu dibayar pada tahun 2024–2025.

Nisbah gearing Hektar REIT adalah 46.2% pada akhir tahun 2020, masih di bawah had gearing yang telah dinaikkan kepada 60% seperti yang diumumkan oleh Suruhanjaya Sekuriti (SC) pada 11 Ogos 2020, iaitu penambahan 10% daripada had 50% sebelum ini. Kenaikan had gearing ini berkuatkuasa sehingga 31 Disember 2022.

Impak pengalaman yang tidak ada bandingnya daripada wabak COVID-19 kepada ekonomi global telah menyebabkan Bank Negara Malaysia (BNM) menurunkan Kadar Dasar Semalaman (OPR) kepada paras terendah iaitu 1.75% pada bulan Julai 2020. Kadar bunga yang akomodatif dan had gearing yang lebih tinggi memberikan lebih fleksibiliti kepada REIT untuk menguruskan struktur modal dan pembiayaan menjadi lebih efisien di sebalik pandemic COVID-19.

Pengagihan

Pandemik COVID-19 telah memberikan impak yang ketara kepada industri peruncitan dan Hektar REIT juga tidak terkecuali. Walaubagaimanapun, kami tetap komited untuk mengekalkan polisi pengagihan sekurang-kurangnya 90% daripada perolehan yang boleh diagihkan dan telah mengumumkan untuk suku keempat/jumlah keseluruhan DPU sebanyak 0.90 sen bagi tahun 2020 dengan jumlah keseluruhan bayaran sebanyak RM4.2 juta. Berdasarkan harga saham RM0.63 pada 31 Disember 2020, hasil dividen daripada DPU adalah sebanyak 1.4%. Hektar REIT mempunyai lebih daripada 5,600 pelabur pada akhir tahun 2020.

Kemampanan

Hektar REIT komited untuk memenuhi tanggungjawab kami bagi memastikan keseluruhan aktiviti perniagaan dilaksanakan dengan standard Persekitaran, Sosial dan Tadbir (ESG) yang tinggi. Hektar REIT adalah merupakan ahli konstituen kepada Indeks FTSE 4Good Bursa Malaysia dan dalam penilaian yang terkini pada Disember 2020, konduk ESGnya telah diperakui dengan penilaian ESG 3-bintang oleh FTSE Russel.

Sebagai kesinambungan kepada inisiatif berterusan kami di dalam penggunaan tenaga yang efisien sejak 2017, pihak Pengurusan merancang untuk memulakan program Renewable Energy selama 20 tahun dengan pemasangan sistem-sistem Solar Photovoltaic (PV) di atas bumbung pusat beli-belah yang dimiliki Hektar sebelum akhir 2021. Sistem-sistem Solar PV ini dianggarkan akan menjana kapasiti keseluruhan melebihi 6,000 kWp. Sistem-sistem Solar PV yang dicadangkan ini juga dianggarkan menjana jumlah pengeluaran tenaga sebanyak 157 juta kWh sepanjang tempoh 20 tahun yang berpotensi mengurangkan pengeluaran gas karbon sebanyak 109 juta kg CO2 ataupun bersamaan dengan penanaman sejumlah 654,000 batang pokok di planet bumi.

Walaupun 2020 merupakan tahun yang amat mencabar kepada REIT, kami gigih berusaha untuk kekal relevan kepada komuniti melalui kerjasama dengan pertubuhan setempat sebagai memenuhi keperluan mereka. Melalui kempen “1 Ringgit Feed 5”, kami bekerjasama dengan The Lost Food Project (TLFP), sebuah organisasi tidak berasaskan keuntungan yang mengumpulkan lebihan makanan yang berkualiti dan berkhasiat dan barangan keperluan lain yang penting dan seterusnya mengedarkan makanan dan barangan tersebut kepada golongan yang memerlukannya. Kempen ini telah berjaya mengumpulkan dana untuk memberi makan kepada 7,000 orang.

Pusat beli-belah kami juga memulakan kempen “Hektar Helping Hand” sejurus PKP ditamatkan pada bulan Jun 2020, dengan menyediakan pusat komuniti untuk mengumpul sumbangan samaada dalam bentuk wang ringgit ataupun barang-barang keperluan untuk mereka yang terkesan dan bergelut dalam menangani pandemik COVID-19.

Mengemudi kearah pemulihan

Perlaksanaan semula PKP pada bulan Januari 2021 untuk mengekang kenaikan kes COVID-19 di dalam negara yang amat membimbangkan dijangka akan melembabkan pemulihan ekonomi, terutamanya bagi sektor peruncitan, untuk tempoh terdekat.

Walaubagaimanapun, untuk tempoh jangka panjang, kami yakin perancangan pelancaran vaksin dalam penggal pertama tahun 2021 dan seterusnya penamatan PKP akan membantu pemulihan ekonomi. Ikrar pihak Kerajaan untuk melancarkan vaksinasi secara meluas di separuh penggal pertama tahun ini dan pelancaran program vaksinasi di negara-negara seperti China, Singapura, United Kingdom dan Amerika Syarikat membayangkan ianya boleh dicapai. Malaysia dijangka akan dapat mencapai imuniti kelompok bagi coronavirus dalam masa setahun melalui Program Imunisasi COVID-19 Kebangsaan. Ini akan menjadi permulaan untuk aktiviti ekonomi kembali normal dan akhirnya membolehkan pemulihan terutamanya kepada sektor peruncitan. Pada akhirnya, kami tetap yakin dengan pandangan kami bahawa pusat beli-belah boleh memberikan pengalaman sosial dan runcit kepada pengunjung yang tidak dapat ditawarkan oleh pembelian dalam talian. Oleh itu, dengan kecenderungan terhadap pengalaman sosial dan runcit secara fizikal, permintaan untuk membeli-belah, makan dan berhibur di luar akan tercetus apabila sentimen bertambah baik.

Meskipun keadaan pasaran tidak menentu pada masa hadapan, kami kekal fokus untuk mengemudi portfolio kami ke arah pemulihan pada tahun 2021 dengan memastikan kemampanan penyewa-penyewa kami melalui peruntukan bantuan sewaan kepada penyewa-penyewa yang layak dan memastikan keselamatan pengunjung dengan melaksanakan prosedur operasi standard (SOP) COVID-19 yang ketat di pusat-pusat beli-belah kami. Tambahan pula, kami bercadang untuk melaksanakan inisiatif strategi pasaran untuk mengembalikan semula pengunjung ke pusat-pusat beli-belah kami serta memastikan pusatpusat beli-belah kami kekal relevan melalui pelbagai campuran penyewa dan inisiatif menaikkan taraf asset secara optimum. Bagi memastikan kami mempunyai asas yang baik untuk pemulihan, kami juga secara aktif mengurangkan atau menangguhkan perbelanjaan operasi dan modal yang kurang penting bagi mengekang kos dan memelihara aliran tunai sambil memperkuatkan penyata imbangan melalui pengurusan modal secara berhemah dan proaktif yang berterusan.

Penghargaan

Bagi pihak Lembaga Pengarah Hektar Asset Management, saya ingin merakamkan setinggi penghargaan kepada Pengarah Alternatif kami, iaitu Encik Alex Chia Soon Ren yang telah bersara daripada Lembaga Pengarah kami pada tahun lalu. Kami benar-benar menghargai dedikasi dan sokongan beliau yang telah diberikan selama ini. Kami juga mengalu-alukan pengganti beliau, Cik Pauline Lim Poh Noy dan bersedia untuk bekerjasama dengan beliau pada tempoh yang akan datang.

Akhir kata, saya ingin merakamkan perhargaan kepada pihak pengurusan dan kakitangan kami yang berdedikasi dan tabah dan juga kepada ahli-ahli Lembaga Pengarah yang telah memberi petunjuk dan bimbingan sewajarnya semasa menghadapi tempoh yang sukar ini. Kami akan terus bekerja kuat dan mengharapkan sokongan berterusan daripada semua pihak yang berkepentingan sementara kami berusaha mengemudi Hektar REIT ke arah pemulihan pada tahun 2021.

Dato’ Hisham bin Othman
Pengarah Eksekutif & Ketua Pegawai Eksekutif