2014

尊贵的单位持有人,

2014年已结束,本人在此与各位回顾检讨过去的一年。一如去年的年度报告所料,2014财政年度确是忙碌的一年。我们已经执行和完成了双溪大年中环广场(“中环广场”)的资产增值举措(“AEI”)。中环广场如今外观崭新亮丽,具有其广场特色,不仅适合全家大小光顾,而且购物氛围更见蓬勃兴旺。

Chairman's Letter to Unitholders from Hektar REIT's 2014 Annual Report.

本人代表贺达房地产投资信托基金(简称“贺达产托”)的管理公司贺达资产管理私人有限公司董事会,有幸为您呈献贺达产托年度报告以及截至2014年12月31日财政年度(“2014财政年度”)的已审核财务报表。

2014年已结束,本人在此与各位回顾检讨过去的一年。一如去年的年度报告所料,2014财政年度确是忙碌的一年。我们已经执行和完成了双溪大年中环广场(“中环广场”)的资产增值举措(“AEI”)。中环广场如今外观崭新亮丽,具有其广场特色,不仅适合全家大小光顾,而且购物氛围更见蓬勃兴旺。

我们也开始和将继续对资产组合中其余购物广场进行更多资产增值举措以及租户调整活动,以吸引购物者和保持竞争力。

欲知2014财政年度的所有活动详情检讨,请继续阅读以下内容。

营运环境

2014年11月,马来西亚国家银行(“大马国行”)报道以国内生产总值(“GDP”)衡量的国家经济在2014年第三季度已增长5.6%,比之4月至6月期间的强势6.5%增长率稍见缓和。自上半年表现上扬后,马来西亚经济研究所(“MIER”)报道2014年的国内生产总值增长率将大约是5.9%,比2013年稍为上升。

马来西亚零售调查行在每季度发表的行业报告书中指出,与2013年的4.5% 比较,2014全年零售业的整体零售增长率预计将达到6%。马来西亚多姿多彩的佳节庆典也应该会促使佳节期间的零售销量表现出色。

然而,该组织也表示零售业将会在2014年下半年面对更艰难挑战,因为隔夜政策利率可能会影响高价物品的零售销量。电费上涨,政府撤销津贴和开销,以及普遍物价升涨都会增加本地消费者购买能力。

根据分析员一般上预测,2015年的零售市场在4月1日消费实行税后应会暂时偏软。尽管如此,消费者为避6%消费税的购买可能会在第一季度刺激零售业销量。

零售空间的供应同步满足了零售业的增长需求。2014年第一季度,产业顾问CH Williams Talhar与 Wong私人有限公司报道巴生谷将出现多家崭新和翻新的购物广场,净出租面积总计500万平方尺,使净出租面积累积供应达到4900万平方尺。

财务表现

可持续性财务表现

2014财政年度的总收入达1亿2200万令吉,比去年增加1.5%。净产业收益(”NPI”)达7300万令吉,比截至2013年12月31日的前财政年度(2013财政年度)稍跌1.1%。贺达产托取得5000万令吉的净收益,比2013财政年度减少14.3%。 每单位已实现收益为11.05仙,比2013财政年度的11.52仙下跌4.1%。

国内电费在2014年上涨17%,无论是个人或商家均受影响,贺达产托也不例外。除了电费上涨之外,大马国行也宣布隔夜政策利率在7月上升25 基点,因此加重我们的利息成本负担。这些成本考验对我们的已实现净收益造成多达180万令吉的整体冲击。

面对万物涨价的情势,2014年营运不易。如今营商已呈新常态,我们必须能够灵活调整来应付挑战,以保持绩效和业绩表现。

在2014年,贺达产托也在营运成本增加的同时忙于实行已规划的资产增值举措行动。我们耗资逾2300万令吉翻新中环广场。当我们于2012年末期收购此广场时,它已有逾15年历史。翻新工作的规划和实行都强调尽量减少干扰广场运作。然而,即使我们尽全力减少对业务造成干扰,在翻新工作进行时,收入依然无可避免地暂时性下跌。为配合翻新工作需要,我们迫不得已暂时关闭一些独立柜台和零售展销单位。此外,我们也必须搁置一些租户以争取更优秀的租户进驻。这些因此造成中环收入暂时下跌,从而影响贺达产托的整体盈利。我们的资产增值举措如今已完工,并希望中环在2015年会有更好的表现以加强我们的盈利。

我们的收益基于上述挑战而受到了打击。2014财政年度收益比2013财政年度少了4.1%。即使收益减退,董事会已决定分派与2013财政年度同等数额的股息,也即是每单位10.5仙。总括来说,贺达产托在2014财政年度保障了其单位持有人利益以不受成本涨价的变化所影响。

我们将在迈入2015年后面对新挑战。我们目前正为2015年4月实行的消费税作好准备。直到目前,消费税的推行对我们的财务绩效的影响程度依然是个未知数,但是我们认为在保持营运成本方面必定会出现更多挑战。

为了改善绩效,我们除了采取不断为租户组合注入新活力的惯例策略之外,也探讨在分契式广场收购已个别出售的店铺。由于它们大多数坐落在关键位置,这将有助改进我们的租户调整策略。

如今中环的资产增值举措既已完成,我们便计划开始为资产组合里的其他广场开始进行资产增值举措计划。我们必须改善广场,并持续改革以求与时并进,否则便会与购物者脱节而受淘汰。我们会在适当时机作出必要的宣布。

公允价值调整

贺达产托的资产组合如今总值10亿6000万令吉。净资产值(“NAV”)也从去年每单位1.53令吉增加至每单位1.55令吉。

公允价值调整属于非现金项目,是贺达产托为产业组合进行年度估值调整所采用的马来西亚财务报告标准(MFRS)准则之一。独立估价师将估值和客观地编写报告以确定当时的产业市值。资产管理公司将不断寻求方法提升或翻新产业以改善它们的创收潜能,从而增加它们的产业价值。

2014年由于营运成本上升, 产业估值只提高了1.3%。 而且净产收入的下跌也影响了贺达资产的市值。估计2015年中环广场的AEI完成后,贺达资产市值会有所提升。

收益分配和会计政策

贺达产托宣布在2014财政年度的每单位派息为10.50仙,与2013财政年度的派息保持不变。我们也在早前的2014年单位持有人大会上表示会致力保持至少每单位10.5仙的派息。自2006年首次公开发售(“IPO”)迄今,贺达产托一直都保持每季度从无中断派息给单位持有人的纪录。

我们也坚持在全年以四个季度股息支付至少90%的可分配净收益的政策。我们必须澄清可分配净收益是指不包括非现金项目,例如公允价值调整(通常是基于产业价值上涨)以及属于财务报告标准117的项目的净收益,财务报告标准117是于2010财政年度采纳的会计标准(详情请见账目注释)。有鉴于此,2014财政年度的可分配净收益是比净收益低。支付90%的可分配净收益之后,贺达产托保留剩余的10%,供未来资产增值举措以及收购资产组合中的已出售店铺之用途。

稳定纪录

贺达产托单位价格在年终以1.49令吉收市,保持在2014年初的开市价格水平。贺达产托的净资产值在2014年12月31日为每单位1.55令吉。

您若在2014年初以1.50令吉价格投资贺达产托单位,并持有单位直到年底,您将收到四次总计每单位10.5仙的派息,股息回酬率为7.0%(按2014年12月31日的1.49 令吉收市价格计算)。您的2014财政年度贺达产托总回酬率将大约为6.4%。

2014年底的贺达产托单位价格比10年马来西亚政府债券(“MGS”)收益率高287个基点。它在2013年与MGS收益率差别282个基点。它与MGS的收益率差别拉阔了五个基点因贺达产托单位价格自年初微跌了一仙。

2014年融资计划

如前所述,隔夜政策利率最后一次是在2014年7月调升25 个基点,迄今不变。野村证券和渣打银行环球研究均认为大马国行(“BNM”)将会在2015年第三季度再次将隔夜政策利率提高25个基点。这次上涨可能会将债券收益率推高,进而使贺达产托的股息回酬率差距收窄。

贺达产托的融资来自Al-Murabahah透支便利的六批贷款,价值分别为1亿8400万令吉、1亿5000万令吉、1500万令吉、8700万令吉、6500万令吉和3000万令吉,它们分别于2016年、2017年、2015年、2016/17年、2019年和2018年到期。贺达产托在2014财政年度的资本负债比稍微提高至资产总值的41%(2013财政年度为40%),但仍在管制当局所制定的50%上限范围内,而截至2014财政年度的加权平均融资成本从2013财政年度的4.5%稍增至4.8%。/p>

贺达产托的加息风险管理策略是利用将清真盈利掉期(“IPRS”)工具将对冲提高至4亿3600万令吉贷款总额的大约70%(2013财政年度为40%)。IPRS 平均率为4.87%。

如今我们的加权债务成本保持在4.8%水平。

资产组合表现

贺达产托的资产组合包含首邦再也的首邦百利广场、马六甲的皇冠百利广场、麻坡的威德百利广场、双溪大年的中环广场和居林的新世纪广场。这些产业的顾客来源区共有逾300万名大马人口。这些购物广场位于人口相当稠密的地区,获得当地人忠实支持,以及越来越多各阶层访客光顾。贺达产托的零售产业因此有超过500个各种从时装到娱乐业的租户。

购物中心体验

贺达产托的宗旨是“打造人人爱光顾的购物场所”,其商业模式是采纳符合国际标准的最佳实践法。我们的团队不断通过各途径研究和探讨全世界各地的最佳实践范例。

随着时日变迁,为购物中心注入新气象,使之成为公共社区场所是零售领域的其中一项转变趋势。由于逛购物中心已逐渐成为马来西亚人的消遣活动,因此购物中心不断崛起成为“热门聚会地点”。我们也留意到越来越多有马来西亚城市居民在周末闲暇往购物广场打发时间。因此,我们的整体策略将专注在确保贺达产托的产业与时并进。以下是针对资产组合的2014年表现探讨我们的策略。

首邦百利广场

获奖的首邦百利广场位于蓬勃兴旺的首邦再也商业区中心点。这家社区型购物广场邻近有连接首邦再也和吉隆坡的主要电动火车站。它坐落在数家购物中心汇集之处,彼此距离咫尺之遥。

首邦百利自开业以来已经历过数次大规模翻新工程,其出租率连续多年都近乎100%,而且租户多元化,证明我们过去的资产提升举措的成功。2014财政年度的访客流量为950万人,平均大约每个月79万人。

首邦百利在2014财政年度的续租租金调升率良好。在2014财政年度里,它的平均续租租金调升率保持在稳健的5%水平,一共签署了63项新租约和续租约,涉及总计169,643平方尺的零售面积。首邦百利来年将面对更多挑战,因为届时会有更多零售面积的租约即将到期和待续租。然而,我们视之为改善情况的机会。

我们成功招揽马来西亚首家Coffee Club,同时也引入本地热门美食店PappaRich。不仅如此,Hamleys玩具店也在年底假期于首邦百利举行展售,为家长和孩子们呈献最美好的佳节购物及送礼体验。

由于市场竞争日益激烈,我们不容松懈,致力巩固我们与零售商之间的合作关系以共同取得成功。巴生谷规模庞大的区域性商场如雨后春笋般冒起,相比之下首邦百利已非最大型的商场,但它仍然保持着家庭和年轻伴侣阶层的忠实顾客群。它为全家人提供购物便利和舒适,同时也让他们有机会享受各种不同饮食选择,以及在一起观赏最新电影,共度时光。

皇冠百利广场

位于马六甲市中心的皇冠百利广场是马六甲首家区域性购物商场。它于1994年开始营业,并在2014年庆祝廿周年纪念。一直以来,皇冠百利都是马六甲的高级购物中心,因为它处于马六甲历史城的旅游区关键位置。马六甲已被列入联合国世界文化遗产名录,属于联合国教科文组织保护的全球各地历史古迹之一。此城市也有其它购物广场如英雄广场和惠胜之都购物商场,由于彼此毗邻接近,形成了一个热闹及富客的零售地带。

皇冠百利在2014财政年度的出租率为94.5%,虽然比2013财政年度的97.0%稍为下跌,但尚算稳定。它也在该财政年度里取得良好的1%续租租金调升率。它一共签署了29项新租约和续租约,涉及总计200,532平方尺的零售面积,占总出租面积的41%。

2015年将有226,075平方尺的零售面积租约即将到期和待续租,占总出租面积的47%。我们视之为好现象,因为我们将有机会改善租户组合和调升租金。

皇冠百利的AEI在2014财政年度动工,现有四(4)影厅的电影院将增加至十(10)影厅,可容纳大约1,680个座位。我们估计电影院工程将在2015年第二季度竣工,及时在畅销电影季节投入运作。我们预计这10影厅的电影院将为皇冠百利注入新活力,带来类似首邦百利在2012年引入8 影厅电影院所制造的良好效果。这项策略的目的是进一步提高二楼的访客流量,希望能因此提升电影院附近零售区的续租租金调升率。

在2014年,管理层积极收购皇冠百利前业主售予个别人士的数个零售店铺。这些零售店铺的位置关键,可索取较高租金。这些收购活动是根据管制当局制定的准则进行,预计可提高回酬率。

麻坡威德百利广场

威德百利是位于麻坡市镇商业区中心的综合型零售商场。威德百利是蓬勃的麻坡市镇上唯一专门建设的购物广场,因此它是当地社区首屈一指的高级零售目的地。麻坡是柔佛州继首府新山之后的第二大城市。

威德百利在2014年达到了良好的续租租金调升率,同时也保持98.3%(2013财政年度为98.0%)的高出租率,显示它在当地零售界的领先地位。在2014财政年度,威德百利的平均续租租金调升率为出色的7%(2013财政年度为6.0%)。威德百利总共签署16项新租约和续租约,涉及面积总计103,516平方尺,占零售面积的65%(2013财政年度为9.0%)。

此外,大众书局也进驻成为广场五楼的主要租户。这两项举措改善了威德百利的访客流量和零售服务产品。

双溪大年中环广场

中环广场位于双溪大年镇,在槟城州以北35公里。这是一个发展中的工业区,据有超过40万居民。离开双溪大年约25公里,也另有一蓬勃发展的重工业区 - Gurun。双溪大年的零售环境是相当的竞争,近年已建立了几家新的商场。最新开张的和中环广场作为相距约20分钟车程的Amanjaya购物中心。

贺达产托于2014财政年度开始对中环广场展开资产强化举措。这项计划涉及提升广场整栋建筑物的外观以大规模内部翻新工程。我们尽量减低翻新工程对商场的运作影响。数个零售店、零售商品展销单位或小摊子以及独立柜台(“SAC”) 被迁移和重新设计,以便可以在强化工程竣工后实行我们的新零售概念。我们也尽量减少装修活动对购物者和零售商所带来的不便。

AEI完工之后,中环的形象提升,与双溪大年一些较新购物商场的水平不相上下。中环如今拥有一个崭新特出,方便乐龄人士以及一家大小的正门大堂。地下两层停车场也显著改善,如今有更明亮灯光,更明显的指示牌,同时也推行更方便的自动停车付费系统。

翻新工程让我们有机会招揽国内和国际新连锁租户进驻,以取代一些较冷门的租户。此广场如今呈献更多姿多彩的餐饮选择,适合喜欢购物和出外进餐的全家大小以及年轻伴侣们。中环的娱乐区如今迁移至四及五楼。一家保龄球场和一家崭新8影厅的电影院将进驻成为广场顶楼的主要租户。我们估计这两家新租户将在2015年第二季度初期开张营业。

中环在2014年取得良好的续租租金调升率以及80.5%的更高出租率(2013财政年度为80.0%)。访客流量在资产增值举措进行期间下跌大约20%,如今资产增值举措已完工,客流量预计从今开始将会改善。

中环在2014财政年度也取得了良好续租租金调升率。即使受翻新工程影响,2014财政年度的平均续租租金调升率仍达到37%(2013财政年度为52.0%),广场总共签署了8项新租约和续租约,涉及面积总计59,997平方尺,占零售面积的20%。

居林新世纪广场

新世纪广场位于拥有25万居民的居林,它的靠科技园具有许多国际科技公司如Intel, Fuji, Ranbaxy 和 First Solar。新世纪广场是居林城镇唯一的购物中心,最接近的竞争对手是TheSummit Bukit Mertajam和AEON Mall Bukit Mertajam,位于邻近的大山脚镇。

新世纪广场2014年出租率提高至97.8%(2013财政年度为96.0%)

新世纪在2014财政年度取得良好续租租金调升率。由于零售商期望广场会落实更多改良工作,2014财政年度的平均续租租金调升率仍达到16.0%(2013财政年度为23.0%),成绩令人鼓舞。广场总共签署了4项新租约和续租约,涉及面积总计23,058平方尺,占零售面积的8%。

收购潜能的最新资讯

2014年并无任何重大的新收购项目。在资本报酬率缩小之时,我们将把握机会,锁定能够提供增长性产业收益率的目标以拓展版图。

我们也在2014财政年度积极向个别业主收购已售出的皇冠百利和中环店铺,这些都是个别业主向前任广场业主购买的店铺。我们也趁翻新工程进行期间在中环收购已售出的店铺,因为我们预期此举可为现有零售区增加价值以及增强我们的增值举措效果。收购皇冠百利的已售出商店是我们对具有长远收益增长潜能的关键零售店的持续收购行动之一。

收购中环和皇冠百利零售店铺的资金来自内部资金和银行贷款。

迈向2015年及未来

即使2015年的外部需求和消费者开支水平变化不定,马来西亚预计仍可保持强势经济,并估计可制造5.5%经济增长率。在此乐观前景之下,贺达产托必须对另一项同样重要的挑战——保留人才,尤其是租赁领域的人才采取积极态度,因为市面上有许多新购物中心开张和提供优秀的事业前途。我们必须克服这关键业务问题,不断检讨我们的人力资源策略以吸引市面上最优秀的精英人才,同时保留我们现有的领导人才。

鸣谢

本人代表董事会感谢团队的工作尽责和献身精神。我们也感谢零售商、供应商和业务伙伴。大家的贡献和支持确保贺达产托得以继续成为投资者正当合理、安全和首选的投资。

Dato’ Jaafar bin Abdul Hamid
董事主席兼首席执行员