敬爱的单位持有人

贺达产托在2024年迎来了蜕变，也是迄今为止历经最变革性的一年，并取得丰硕的成果和战略性进展，进一步巩固我们在马来西亚上市房地产投资信托基金中的地位。我们这一年的开始，就获得了单位持有人的全新委托，开始涉足非零售资产，这项意义深远的里程碑，足以重新定位贺达产托的未来方向，以期达致我们防御性增长和长期性永续性目标。

我们推介首个价值5亿马币的中期票据计划，首批发行由亚洲开发银行的信用担保与投资设施（AAA评级信托基金）担保。此次发行以极具吸引力的票面利率获全数认购，显著提升了贺达产托在国际债务市场的声望。

这些战略举措力证了我们致力于保护和提升贺达产托价值，并为我们敬爱的单位持有人提供稳定且具吸引力回酬的承诺。

毋庸置疑，2024年仍然面对一系列的特殊挑战，但我们的资产组合表现仍然持续获得改善。这项正面结果归功于我们在优化运营、多样化资产类别以及对现有资产执行资产增值计划方面的坚定承诺。

秉持着我们的战略目标，我们致力于为单位持有人创造永续性回酬，同时主动及审慎地寻求增长机会。这一使命彰显了我们对贺达产托健全的财务管理和长期繁荣的决心。

市场回顾

市场回顾：
马来西亚国家银行和2025年国家财政预算案剖析

2024年，马来西亚的经济格局受到战略性财政改革和针对性举措的左右，这些措施旨在加强国家财政健康并刺激包括房地产和零售在内的关键领域。马来西亚国家银行（BNM）将隔夜政策利率（OPR）维持在3%，以支撑经济增长，释放稳定货币环境的信号，有利于投资和消费者支出。

这一政策立场得到了政府2025年国家预算的支撑，包括推行补贴制度改革和落实全新税收，以缩减财政赤字。首相拿督斯里安华宣布重组汽油、教育和医疗保健的补贴制度，转向更具针对性的政策，确保这些援助计划让最需要的社群受惠。

此外，国家财政预算案提议对高价值商品和含糖饮料征税，并扩大销售和服务税，旨在增加政府税收，同时将财政赤字从前一年占国内生产总值的4.3%，降至2025年的3.8%。预计这些财政改革将对房地产和零售领域产生多方面的影响。特别是汽油补贴的重组，可能会影响消费者的消费模式，从而可能对零售销售产生影响。

然而，政府对基础设施发展的承诺，如对泛婆罗洲高速公路和槟城轻快铁等项目的大规模拨款，预计将提高周边地区的衔接性和贯穿性，促进房地产发展和零售领域拓展。此外，柔佛新加坡特别经济区（JS-SEZ）的建立有望刺激经济活动，或使该地区住宅和商业地产需求增加。为了从这些关键发展中受惠，贺达产托持续找寻可注入信托基金优质资产, 以获得丰厚回酬。

零售领域将受益于消费者支出的增加，这一增长主要源于财政预算案措施带来的更高可支配收入，例如提高最低工资和增加低收入群体的现金补贴。这些举措预计将增强购买力，从而支撑零售领域。此外，政府对旅游业的关注，通过扩大拨款以吸引更多入境游客，或将提高购物中心的人流量，并提高酒店入住率，进一步振兴零售格局。

总之，马来西亚国家银行的宽松货币政策和政府在2025年国家财政预算案中的战略性财政改革相互融合，创造一个支撑房地产和零售领域的环境。

市场回顾

国内生产总值、通胀和隔夜政策利率以及马来西亚零售业增长剖析

马来西亚经济在2024年取得强劲增长，国内生产总值（GDP）在首三个季度增长了5.2%。其主要受到韧性国内消费和更高的出口活动驱动。政府已将2024年全年增长预测修订为4.8%至5.3%，符合经济学家4.2%至5.5%的共识预期。

通胀在全年保持稳定，截至第三季度平均为1.8%。无论是总体通胀率和核心通胀率均保持温和，反映出经济价格压力大致受控。

国家银行在其政策会议上将隔夜政策利率维持在3%，并指出经济增长表现保持正面以及通胀稳定。国家银行强调，政府货币政策的立场对经济起着支撑作用，并与当前的通胀和增长前景评估保持一致。

展望未来，国家银行预计，在全球成本条件放缓且国内需求压力并未过度的情况之下，通胀将在2025年仍然受到控制。然而，国家银行警告称，通胀前景仍然面临来自全球大宗商品价格、国内政策调整、金融市场和地缘政治发展的风险。

在零售方面，马来西亚零售领域在2024年表现出稳步增长，马来西亚零售集团（RGM）报告称全年总体增长为3.9%。第三季度零售销售同比增长3.8%，主要由迷你市场、便利店和合作社等领域推动，取得了令人印象深刻的8.7%的增长——在此期间，所有零售子领域中增长率最高。展望未来，马来西亚零售集团预测2025年零售领域将保持4.0%稳步增长率，尽管面临生活成本和原材料上涨等持续挑战，但政府通过提高最低工资和各种支持措施，可能会在一定程度上缓解这些影响。

投资组合回顾

投资组合回顾

贺达产托的战略重点

我们意识到零售格局历经了重大变化，特别是在后疫情时代，消费者偏好转向更注重体验和以消费者为中心的购物模式。为了迎合这个趋势，贺达产托正在重整我们的租户组合，并检视我们的主力租户策略，这或将构成短暂性的入驻率下降。

2024年，贺达商场进行了多项资产强化计划（AEI）和租户重整方案，贺达产托持续将零售商场重新定位，以迎合不断变化的零售趋势和消费者偏好。这些活动将在2025年持续落实， 其中一些主要的资产强化计划，如Subang Parade重新定位项目，预计将在2026年第二季度全面完成。由于旧租户退出以及新租户入驻大面积空间上需要时间安排，以及在活跃商场落实资产增值计划将有所限制，投资组合入驻率受到轻微影响，从2023年的86.7%下降到2024年的84.0%。尽管这种短期影响不尽如人意，但我们预计随着我们逐步实施和完成资产增值计划和租户重整项目，2025年的入驻率将回升至90%以上。

贺达产托仍然专注于强化租户组合，以带动人流量和维持租金收入增长。为了减轻空置率的影响，贺达产托已经开始实施主动性的租户组合重整策略，旨在吸引全新的高绩效租户，同时优化空间使用率。

贺达产托正在积极扩展其租户组合，引入体验式零售、体育中心、餐饮（F&B）店铺和以生活方式为中心的品牌，以迎合现代消费者偏好。这一策略不仅提升了购物者的参与度，还延长了客户在商场内的逗留时间。贺达产托致力于确保声誉良好的主力租户、超市和娱乐运营商续租，以保持稳定的人流量。此外，我们也正在引入以社区为中心的租户，如专有超市和健身中心，以加强人流量。

为了提升客户体验和入驻率，我们正将未被充分利用的空间重新规划为快闪店、主题零售区和短期租赁，以最大化租金收益并优化整体商场表现。户外区域也用来举办社区活动、主题市集等。

在财务表现方面，贺达产托的投资组合录得6290万令吉的净产业收入（NPI），按年增长4.73%，归咎于业绩改善、永续性策略和审慎的成本管控。Mahkota Parade推动了盈利表现，主要凭借其规模、高整体入驻率以及作为马来西亚南部区域知名商场的地位。紧随其后的是Subang Parade，其展现了较高的入驻率和业绩表现，更具备回复高峰期的重大潜力。此外，收购Kolej Yayasan Saad后所带来的收入，同样提高了贺达产托的表现。

因此，我们正在投入大量精力，战略性地重新定位Subang Parade，包括积极式的租赁策略、加强市场营销、全新的空间打造区域、全新的零售区以及计划中的设施升级。我们预计2025年第四季度完首阶段的翻新工程后，客户体验将焕然一新，从而在2025年实现更好的业绩表现。值得一提的是，我们已经见证Subang Parade有显著的改进，知名租户如Oriental Parade、Padi House、Mokky’s Pizza和Game On娱乐中心、Swet Fitness和Mica等都已经入驻商场。此外，Subang Parade已经达到88%的入驻率，将投入营运的全新租户包括The Farm & Chan Rak BBQ、Collective Coffee Roasters & Paolo Paolo Gelato、Gajeto和Lil Ninja Dojo。为了确保重建项目对接社区利益，并获得必要支持，我们有意与地方政府和组织展开合作。

总体而言，我们的零售资产也表现强劲，租金回升率为5.7%，这主要得益于Subang Parade、Mahkota Parade、Central Square和Kulim Central的表现改善。

展望未来，随着我们购物中心持续的升级和强化，预计投资组合的租金回升将呈现正面增长。

在致力升华商场购物体验的同时，我们始终不忘推行以营销为重点的活动，旨在推动整体投资组合的人流量。2024年，整体人流量约为2270万人次，充分证明了我们加强营销工作取得了成果。这些举措涵盖我们在所有商场，精心落实一系列全面销售和带动人流量的促销活动。意识到数码化转型的趋势，我们正在整合科技，通过我们的平台和新的忠诚度应用程序提供线上到线下的体验，以满足现代化贺达社区的期望。在实体商场内，我们还安装和更换了巨型LED屏幕和数码目录。

贺达产托始终致力于通过积极的租赁策略来维持长期入驻率增长，重点关注高增长型零售细分领域、新兴品牌和体验式租户。同时，我们也通过租户组合重整、活动策划、与当地企业合作以及社交互动举措，将商场重新定位为生活和社区中心。

尽管短期入驻率出现波动，贺达产托正在积极执行明确的策略，以振兴租赁需求，提升资产吸引力，并确保投资组合的长期韧性和竞争优势。在租约届满结构相对稳定、战略性资产增值计划和前瞻性租赁策略的支撑之下，贺达产托仍然处于有利位置，能够应对不断变化的市场条件，同时为单位持有人提供永续性价值。

投资组合多元化

收购KYS标志着我们多元化战略的重要里程碑，扩大了我们零售资产之外的投资组合，并增强了我们应对市场波动的抵御能力。此战略举措不仅提供稳定收入，还使我们能够在马来西亚不断变化的房地产格局中抓住新兴机会。

作为马来西亚领先的零售领域房地产投资信托基金，贺达产托对所传承的使命感到无比自豪，我们零售投资组合中的大量资产，突显了我们在零售领域的丰富经验及深远影响力。然而，我们也怀着前瞻性的理念，我们意识到进化和适应市场不断变化的必要性。虽然我们的核心业务仍然深深植根于零售领域，但我们对多元化的追求也未曾淡化这一基础业务。相反，我们将多元化视为增强我们能力和探索高增长潜力领域机会的一种配方，确保我们的投资组合保持活力、韧性和为增值收益做好准备。管理团队已将我们的战略转向探索收购非零售资产，涉及教育和工业资产等领域，采取三重净租赁（triple net lease）为基准，这些资产能够抵御市场波动，并为贺达产托提供稳定的经常性收入来源，同时伴随租金上涨。

财务回顾

融资

贺达产托继续保持强劲的财务状况，其稳健的债务届满结构为我们的长期稳定性提供了保障。我们采取了积极的措施，调整债务与股本的比率。截至2024年12月31日，贺达产托大部分债务责任（5.983亿令吉）已重组至2027年以后才届满，确保在优化成本效益的时候，拥有充足的伸缩性管理再融资风险。

这种战略性的债务分配降低了短期再融资压力，符合房地产投资信托基金的长期增长目标。通过延长债务期限，贺达产托能够得益于财务预算，减少利率波动风险，并改善资金流动性管理。此种渐进式的债务届满期限，可善用有利的市场条件，未来的再融资计划将具备更大的灵活性。

此外，贺达产托积极寻求长期融资选项，例如中期票据计划，强化了我们永续性财务管理的承诺。此结构不仅稳定了现金流需求，还支撑贺达产托正在进行的资产增值计划和潜在收购。

贺达产托的资产负债率从2023年底的42.76%改善至2024年底的41.72%，远低于证券监督委员会设定的50%负债上限。

派息

我们仍然致力于维持至少90%派息政策，并于2025年1月23日宣布，截至2024年12月31日止第四季度的最终收益派息率为每单位1.25仙，使2024财政年度的总派息率达到每单位3.15仙。根据2024年12月31日55.5仙的收盘价，每股股回酬息约为5.7%。截至2024年底，贺达产托拥有超过7千名单位持有人，这证明了散户投资者对贺达产托强劲基本面和未来增长前景的信心。

企业提案

在2024财政年度，贺达产托进行了几项重要的企业行动：

2024年1月15日，在特别股东大会（EGM）上，单位持有人批准了向第三方所展开私人配售计划，此计划占据贺达产托已发行单位总数的25%。此次配售计划所发行的单位数量为1亿2千539万7千584个单位，总共筹集了7千336万令吉的总收益。这些新单位分别于2024年3月5日和3月15日在马来西亚证券交易所主板上市。截至2024年6月30日为止，配售计划将贺达产托基金规模从5亿8千141万5千73个单位增加至7亿681万2千657个单位。

2024年2月，贺达产托推出了首个中期票据（MTN）计划，由信用担保与投资设施（CGIF）担保。这个为期十年、价值5亿令吉的中期票据计划，首批发行金额为2亿1千500万令吉，期限为五年。所筹集的资金将用于支持再融资和资本支出计划，优化资本结构，并提高竞争力。

截至2024年6月30日的第二季度，贺达产托宣布每单位1.9仙的中期派息，总额为1343万令吉。董事会决定此次派息采用股息再投资计划（IDRP），允许单位持有人将其股息再投资于新单位。

这些战略举措旨在加强贺达产托的财务状况，优化其资本结构，并为单位持有人提供强化投资的机会。

永续性

对于零售领域而言，电力成本的增加带来了挑战，特别是对于深度依赖冷却系统和灯光的购物中心和大型零售业务。这些成本可能会影响营运利润，促使企业探索节能技术和替代能源，如太阳能计划以减低成本（预计2025年第四季度贺达产托旗下的五间购物中心即将落实）。相较之下，符合补贴制度的小型零售店可能面临的影响较小，使它们能够维持价格优势。

2024年，贺达产托实施了环境和社会管理系统（ESMS）框架，旨在把不利环境和社区的影响降至最低，同时放大效益。该系统强调风险缓解，包括委任ESMS官员、制定永续发展培训计划、建立企业风险管理框架（ERMF），以及对新收购项目进行环境、社会、健康和安全（ESHS）的筛查。

贺达产托专注于提高能源效率，用环保替代品替换设备并实施节能流程。这些举措包括定期维护空气处理装置（AHU）和风机盘管装置（FCU）、监控室内空气质量（IAQ）以及改善建筑外围设计以减少热量吸收。此外，贺达产托旗下所有六间商场都装置了全新的电动车（EV）充电站，总共13个站点，以支持电动车的采用并促进环境永续性。

在房地产领域，电费价格上涨将提高发展商和产业管理者的营运成本，尤其是那些管理能源密集型设施如办公楼和购物中心的相关单位。然而，对永续性的高度关注正在加速绿色建筑标准和再生能源方案的采用，符合全球减低碳排放量的趋势。在全新项目将节能设计和再生能源方案纳入其中的发展商，将受到环保意识较强的租户和投资者的青睐，需求也将增加。

总体而言，虽然电费价格调整带来成本压力，但也推动了创新和永续性发展，促进了更具韧性和环保价值的房地产和零售格局。这些变化将与2025年财政预算案的财政措施相互结合，彰显政府在经济增长与能源安全和永续性方面皆能平衡发展的承诺。

奖项

2024年，贺达产托因其卓越表现和对永续性发展的承诺获得了极大认可。值得一提的是，此产托的Subang Parade荣获享有盛誉的东盟能源效益建筑奖，表彰其在能源效益和环境管理方面的努力和贡献。

此外，贺达产托2024年10月在《The Edge》马来西亚环境、社会与治理（ESG）奖项中再度获得了“杰出ESG表现和股息回报”奖项，体现了其在环境、社会和治理方面的卓越表现。

此外，公司因在为股东创造卓越价值方面的表现而获得认可，并于2024年7月在《The Edge Malaysia Centurion Club Awards 2024》中荣获了房地产投资信托基金领域“三年度股东回报最高”奖项。这些奖项表彰了那些致力于在符合环境、社会和治理原则的基础上推动业务营运的马来西亚公司。这些荣誉突显了贺达产托在永续性发展、强劲财务表现方面的坚定承诺，以及其作为房地产投资信托行业领导者的角色。

贺达产托在2024年永续性发展与企业社会责任（Sustainability & CSR Malaysia Awards 2024）奖项中获得了显著认可，特别是在“年度最佳公司——最佳永续性发展报告与社区支援”组别。多年来，贺达产托积极与本地和国际组织建立了众多合作伙伴关系和合作。这些举措为非政府组织（NGO）和旨在提升贫困与边缘化社区的慈善项目提供了重要支援。配合此一承诺，我们更致力于推动赋权女性，鼓吹财务独立性，从而为家庭带来更好的生活。

这些奖项的意义深远，代表了历史性的里程碑，并推动我们在永续性发展使命中迈出更大步伐。展望未来，我们将继续深耕承诺，还要超越那些让我们获得这些至高无上荣誉的高度标准。贺达产托始终坚定致力于将环境、社会和治理原则融入我们业务的各个方面，从财务管理到营运和未来规划。这一承诺是我们使命的基石，旨在为我们的利益相关者创造强大且持久的价值，为我们铺就一个繁荣和永续性的未来。

向前迈进

马来西亚经济增长动力走强，2024年国内生产总值（GDP）达到5.1%，2025年的国内生产总值预期增长4.5%至5.5%之间；零售领域的格局也有望保持温和发展。尽管如此，基金经理保持谨慎且乐观的立场，致力于加强我们的投资组合，以应对预计在2025年市场和行业变动中带来的潜在挑战。

展望未来，我们对马来西亚零售和非零售领域的长期增长潜力保持乐观。我们设定了一个雄心勃勃的目标，即到2027年将我们的投资组合规模扩大至30亿令吉，重点关注具有价值创造潜力的零售资产，以及在教育和工业领域具有韧性的资产。

我们始终坚定承诺提供永续性和具吸引力回酬。我们将持续探索与增长目标相符的机会，确保在日益竞争的市场环境中，为我们的单位持有人提供永续性价值。

我们的首要目标保持不变——为我们敬爱的单位持有人提供可观的回报。实现这一目标的关键策略之一是确保我们投资组合中的资产持续产生强劲、稳定和可靠的回报，通过对现有资产进行资产提升举措和租户重组，同时专注于收购具增值作用的非零售资产。

作为资产管理者，我们致力于不断评估、重新定位和最大化我们现有资产的潜力。同时，我们积极寻求具有增值收益潜力的新资产，以无缝整合到我们的投资组合中。

在短期至中期内，我们的战略展望涵盖零售资产将保持重要地位，同时其他资产类别将逐渐扩展，以实现更均衡和多元化的组合。在未来五年内，我们预见到我们的投资组合中，至少20%的资产价值将来自非零售资产。然而，这项预测是否能够实现，取决于我们投资组合内各项资产的整体表现。

在考虑引进新型资产时，我们的管理层会严格评估我们有效管理其独特特征的能力。我们的重点不仅是最大化回报，还要尽量减少收购后所出现的潜在营运风险。这一谨慎的做法是维持均衡和韧性投资策略的关键，有助于保障我们的收入来源，并确保贺达产托的永续繁荣。