致單位信托持有人之信函 | Print this page |
致尊貴的賀達房地產投資信託基金單位持有人，
賀達房地產投資信託基金(Hektar REIT)上市已進入 第五年，並締造了連續四年的驕人紀錄。我在去年 致函單位持有人時表示，我們的目標繼續專注於本 公司的業務，顧客和市場。儘管世界經濟展望不明 朗，我們依然擁有一支強盛的團隊和穩健的產業投 資組合。通過基於最佳實踐法和對於顧客之承諾的 經營模式，我認為本公司能繼續取得正面表現。我 欣然呈報，賀達房地產投資信託基金在2010 年第四 度取得正面業績。
財務業績表現
稳健的財務業績表現
截至2010年12 月31 日之財政年度(2010 財政年)的 營業額達9 千零90 萬令吉，比前一年增長4%，浄房 地產收入(NPI)達5 千5 百30 萬令吉，比2009 財政 年高4%。浄收入達3 千9 百20 萬令吉，比2009 財 政年高5.5%。就每單位獲利(EPU)而言，2010 財政 年的每單位獲利上揚至12.24 仙，相比之下，2009 財政年的每單位獲利為11.61 仙。基於這些業績， 投資組合的資產已向上重估，目前其總值為7 億5 千2 百萬令吉。因此，浄資產值(NAV)也增至大約 1.32 令吉。
股息與會計政策
在2010 財政年, 賀達房地產投資信託基金宣佈派 發10.30 仙的單位股息(DPU)。此股息與 2009 財 政年相同。
正如眾賀達房地產投資信託基金的長期投資者所周 知，在四個季度, 我們維持在派息率達可分配淨收入 之至少90% 的政策。我們謹此澄清，可分配淨收入 並不包括非現金項目如合理估值調整(通常得益於產 業估值漲升)和財務報告標準117 (FRS 117) 之下項 目的淨收入。該會計標準是於2010 財政年落實的( 詳情請參閱賬目之註釋)。因此，2010 財政年的可 分配淨收入比淨收入來得低。在派發可分配淨收入 之90% 後，賀達保留其餘10% 充作產業之未來資產 提升和潛在收購賀達投資組合之已售單位的用途。
正面的紀錄
這些數字寫下賀達房地產投資信託基金自2006 年首 度公開獻售(IPO)以來的四年締造佳績。就營業額， 浄房地產收入，每單位獲利，浄資產值和資產價值 而言，賀達每年都取得增長。之後，股市通過其市 值的漲升而嘉獎賀達房地產投資信託基金單位持有 人。在2010 財政年，賀達房地產投資信託基金的 閉市單位價格為1.35 令吉，比年初的1.13 令吉上 升了大約19.5%。
若您在2010 年初以1.13 令吉價位投資於賀達房地 產投資信託基金並繼續成為單位持有人至年底，您 將獲派息四次，總額為每單位10.3 仙，相等於9.2% 的周息率和19.5% 的單位價格資金增長(根據1.13 令吉的首度投資購入價格)。在2010 財政年，您在 賀達房地產投資信託基金的總回酬約為28.7%。
根據2010 財政年的10.3 仙每單位股息和2010 年12 月31 日的閉市價格 1.35 令吉計算，賀達房地產投 資信託基金目前的回酬率約為7.6%。
2011 年之再融资
賀達的融资是由兩批符合回教教義的透支便利所組 成，總值为 1 億 8 千 4 百萬令吉和1 億 5 千萬令 吉，分别于 2011 和 2013 年到期。整体而言，賀達 房地產投资信託基金的资产负债比率为其资产毛值 的 42.7%，截至 2010 年财政年底，融资的加權平 均成本为 3.71%。首批1 億 8 千 4 百萬令吉的债务 将于 2011 年 12 月到期。自賀達创立时銀行就给予 支持。 以我们与银行的长久关系, 我们有信心更新 这些便利。视市场状况而定，我们估计融资利率将 于 2011 年涨至 40bps。
投资组合表现
賀達房地產投資信託基金的投資組合包括首邦市的 首邦百利廣場，馬六甲的皇冠百利廣場和麻坡的威 德百利廣場。這些產業總共為1 百30 萬馬來西亞人 流市場服務。由於它們皆座落於人口密集的人流區 域，這些產業享有當地人的相對高忠誠度。因此， 賀達的產業目前擁有超過 300 家由零售乃至娛樂業 者組成的租戶。
購物中心體驗
賀達的口號是 “創造大家都愛購物的好去處”，其 經營模式採用國際標準最佳實踐法。我們的團隊 經常通過全球各地的培訓和會議以研究和檢討最 佳實踐法。
近年來，零售業的其中一個轉移乃是購物中心復興 成為社區場所。互聯網零售，拍賣和貿易網站的穩 健增加已衝擊某些零售業者，例如音樂零售商。對 於購物中心，尤其是亞洲整體而言，這種衝擊相當 有限。在本區域，購物中心繼續崛起為”人們愛到的 聚會場所”。我們的整體策略是專注於確保賀達的產 業一直是社區聚會的主要地點。
購物中心提供獨一無二和一應俱全的零售，娛樂， 餐飲和其他服務。整體而言，它們呈獻一種其他途 徑所無法獲得的體驗。攜帶家人逛廣場的舉動是 一種幾乎無法通過連線方式實現的社交方式。通 過謹慎落實這項體驗將可為購物中心帶來策略性 的優勢。
讓我們通過本公司投資組合在2010 年的表現來探 討我們的策略。
首邦百利廣場的挑戰和機會
去年首邦百利廣場面對新挑戰和新機會。在2010 年5 月，一家新購物中心在對面街開張營業。我們 認為它足以彌補首邦百利廣場和鄰近地區即有的零 售業者群的不足。
以下數字證明我們的觀點是可以成立的: 首邦百利廣 場自2007 年以來就享有99.8% 的出租率。這意味著 一連三年只有極少新的零售商能夠進入首邦市的首 要廣場，因為簡直沒有空間可出租。因此，該新購 物中心的開張給被壓抑的需求帶來供應。在某些範 圍，該新購物中心內確實出現重複狀況(即競爭)， 而我們也流失了聯合主要租戶， Toys R Us。因 此，首邦百利廣場的出租率降低至94.8%，主要是 因為該聯合主要租戶騰空了20,000 方尺的空間。在 2010 年，首邦百利廣場的人流也降低至7 百52 萬 人，比前一年減少3%。這或許可歸咎於從2010 年5 月起流失該聯合主要租戶及它遷移至該新開張的購 物中心。那我們又如何還擊這些新挑戰? 請續閱。
我們的管理層已找到一個應付這些挑戰的方案。我 們一次過地找到一個可填補空間，增加人流和維持 首邦百利廣場之特徵的概念: 即一家電影院。該新電 影院將擁有8 個銀幕，包括最新的3D 銀幕。首邦百 利廣場將是首邦市唯一擁有電影院的購物中心。該 計劃在2011 年中旬開幕的電影院將增強首邦百利廣 場作為一個”人們愛到的聚會場所” 的魅力，以配合 我們的整體策略。
皇冠百利廣場的復興
皇冠百利廣場已完成翻新工程和在2010 年5 月重新 推介。其翻新工程是於2009 年7 月展開和分階段進 行。基本上，其翻新工程是隔夜進行，讓商家能夠 在白天讓顧客在面對最低干擾之下繼續營業。我曾 經在去年的函件中提到該翻新工程和範圍，我謹此 欣然呈報該項目已準時完成，並依照預算和符合我 們為賀達設定的高素質標準。
該翻新工程已使皇冠百利廣場再次成為馬六甲頂尖 的購物中心目的地。最令人鼓舞的是許多零售商在 該中心開設新和大型的旗艦店。皇冠百利廣場目前 擁有馬六甲最具規模的資訊科技商店(All IT)，最具 規模的運動用品店(Al-Ikhsan)和已在2011 年1 月開 張的Bonia 及Carlo Rino 新旗艦店。
在2010 財政年，皇冠百利廣場的出租率增至96.1% 。在2010 財政年，人流因為受到翻新工程影響而 比前一年減少8.9% 至7 百18 萬。在翻新皇冠百利 廣場之後，我們策劃了一場勞動節重新推介活動 來為該新的購物中心揭幕。在2010 年5 月1 日， 皇冠百利廣場迎來超過51,000 人次的訪客 - 相等 於日常人流的2.5 倍。從此，顧客流量和回饋一直 在穩健增長中。
零售商的承諾和購物人士的回饋一直都令人鼓舞， 這項肯定證明了我們通過翻新以復興我們在馬六甲 的購物中心乃是一項正確行動。
威德百利廣場在麻坡居領先地位
威德百利廣場在2010 年取得穩健表現，其租金收入 增加，出租率也上揚。自從在2008 年5 月收購該購 物中心以來，我們不斷落實租戶種類改變和改善設 施。我們採用我們的最佳實踐法模式以融入麻坡地 方的市場。至今，效果令人鼓舞。
在2010 財政年，威德百利廣場的出租率達到95.5% ，即從2008 年12 月時的83.1% 出租率低潮繼續攀 升。我們的市場調查結果和推介最佳實踐法管理 已鼓勵零售商進軍麻坡市場。人流在2010 年保持 不變於5 百51 萬人次。威德百利廣場的淨可出租 面積(NLA) 約為167,000 方尺，與其他購物中心相 比，其每方尺人流密度偏高，這反映了它作為麻坡 之頂尖中心的地位。
我們的團隊繼續落實創造”人們愛到的聚會場所” 的 策略，在這方面，我們致力為麻坡市場引進新的零 售概念。 2010 年的其中一個重要倡議是開設位於 該中心第四層的 ‘The Quadrix’。The Quadrix 的主 要租戶是 The Cube，即一家家庭式卡拉OK 中心， 該層的其餘空間則出租予增加生活姿彩的零售商， 包括時裝和新奇物品店。The Quadrix 是於2010 年 底開張，並已租出四分之三的單位，這顯示零售商 給予本中心和管理層令人鼓舞的認同。
我們繼續改進在威德百利廣場的市場倡議。我們的 管理層其實已策劃了一整年的推廣活動和評估這些 項目的有效性。開發新點子的機會湧現，我們的管 理層也嘗試不時改良這些項目。例如於2010 年在威 德百利廣場舉行的 ‘Little Big Book’ 項目。該項目專 注於鼓勵小學生講英語，吸引了超過90 名學生參加 和獲得媒體廣泛報導。該項目贏得國際購物中心理 事會(ICSC)亞洲獎項的相關行銷組金獎。
赢奖的投资组合
賀達的所有購物中心都曾經在 ICSC 亞洲獎項中贏 取榮譽: 首邦百利廣場在2008 年贏得開發和設計 獎，皇冠百利廣場和威德百利廣場分別在2009 和 2010 年贏得行銷卓越獎。我們以管理層的許多成就 和榮獲一家國際協會的認可為榮。我們將繼續以最 佳實踐法作為本公司管理理念的基石思維。
策略和展望
我們的購物人士每日光臨我們的廣場，我們的零售 商都是多年的商業夥伴，而我們的建築物預料將持 久數代。基於這個觀點，賀達的管理層承諾將在長 遠上提升這些產業的價值。在每年改善賀達的投資 組合價值之際，我們必須關注經濟周期和投資者的 情緒可能在短期上與這些目標背道而馳。
孵育新零售商
維持一家購物中心的策略性優勢之重點是在於呈 獻令人信服的租戶分類。最佳租戶分類有賴於多 種因素 - 人口統計，消費心理學，競爭水平等等。 我們不斷調查購物人士人口統計和定期收取非正式 的回饋，以增加我們對市場需求的了解。每個市場 可有文化差異及購物人士的獨特需求。因此，根據 當地市場狀況而精心規劃每一購物中心的租戶策略 是重要的。
區別是一個重要優勢，尤其是在競爭性市場。全國 性連鎖商店的崛起雖然受到大多數消費人歡迎，但 也對經理人構成挑戰，因為這傾向於使購物中心商 品化。換言之，每一家購物中心都開始變得相似。 區別意味著引進獨特的零售商，這始終是一個具挑 戰性的目標。
賀達的其中一個區別零售商分類策略是孵育新的 本地零售商。我們在過去取得成功；在去年的致 單位持有人函中，我們談到為威德百利廣場引進 Elephant Bean 和為首邦百利廣場引進 Chill Out。 兩者都是通過與本地企業家合作而產生的新零售概 念，我欣然呈報，兩者都經營得很好，並在各購物 中心為我們的購物人士提供不同的體驗。
我們進一步改善這個栽培新零售商的點子，即引 進一種新的零售工具: 零售促銷單位(RMU)。基本 上，RMU 是一部備有銷售平台的小車，我們把它 出租給新零售商一段短時期。基本上，它是一個可 減低新企業家之創業成本的現成商店和陳列單位。 我們已在首邦百利廣場的第一層設立 RMU 並已獲 得令人鼓舞的反應，主要是來自時裝和特定/新奇物 品零售商。這些集中一處的單位能吸引人潮和最終 為零售商引來顧客。
RMU 乃是我們的孵育系統之一環。賀達目前為正 在崛起的零售商提供各種零售選項: 首先是周末的’ 跳蚤市場’，即邀請所有人展示他們的零售點子，其 次，RMU 可讓企業家通過全日營業方式進一步測試 他們的零售品。若獲得成功，這些零售商可選擇更 大的商店，即我們將提供獨立式櫃檯(SAC)和淨可 出租面積(NLA)。這些 SAC 乃是設在空間的櫃檯， 讓零售商可更靈活地陳列他們的貨品而無需龐大資 本。 NLA 單位則是標准單位，以提供全面的零售體 驗，因此需要最高的創業資本。
一名企業家可通過以下方式跟隨賀達的孵育系統成 長: 從 ‘跳蚤市場’ 至 ‘RMU’ 乃至 ‘SAC’，以及最終 到他們本身的NLA 單位。企業家可一步一腳印地以 低創業成本改善他們的零售概念。若獲得成功，新 崛起的零售商可進一步投資以擴展他們的零售概念 為全面的體驗。
假以時日，我們相信這個孵育概念將證明可培育新 零售概念，並最終為我們的購物人士提供不同的零 售體驗。我們的零售商乃是我們的商業夥伴，因 此，我們致力獻予他們一個緊密迎合他們的商業需 求的環境。該孵育服務乃是賀達可陸續吸引新商業 夥伴的途徑之一。對於市場上所有零售企業家: 請聯 絡我們，我們願意聽取您的心聲。
最新收購消息
我們的管理團隊不斷從馬來西亞購物中心當中物色 潛在收購對象。儘管沒有在2010 年作出新的收購， 我們已鑑定一些優越的對象和展開了談判；我們相 信在改善中的市場最終將促使資產業主繼續持有他 們的產業。我們仍然與他們保持聯繫。
幸運的，我們相信我們的財力在去年取得改善。我 們可能需要為任何收購建議而額外發行賀達房地產 投資信託基金單位。根據賀達目前的交易價位，即 保持在其淨資產價值以上，加上可獲取容易負擔的 銀行融資，我們相信我們將有能力融資回酬增生的 收購交易。我們將繼續在來年擴大物色潛在收購對 象的範圍。
鳴謝
我謹此感謝已在2010年卸任為賀達董事的 Frasers Centrepoint Limited 首席執行長 Lim Ee Seng 先生所 作出的貢獻。與此同時，我們歡迎 Dr. Chew Tuan Chiong 成為董事會的新成員，他新近受委任為 Frasers Centrepoint 資產管理有限公司的首席執行長，以及 Frasers Centrepoint Trust (FCT) 經理。FCT 繼續持 有賀達房地產投資信託基金的基礎股份。
我謹代表董事會衷心感謝賀達的所有員工，謝謝他們忠於職守和獻身精神。我們也向諸位零售商，供應 商和商業夥伴致謝。你們的貢獻和支持確保賀達房地產投資信託基金繼續是我們的投資者可擁護及安全 投資。
DATO’ JAAFAR BIN ABDUL HAMID
主席兼首席執行長
